2026.09.08
答えを先にお伝えすると、初期の空室リスクを抑えて安定運用を重視するなら新築区分マンション、高い利回りを重視し将来のリフォームコストを見込めるなら中古マンションが向いています。京都は新景観政策による高さ規制で新築供給そのものが限られているため、他都市とは異なる視点でこの比較を行う必要があります。以下で具体的に解説します。
新築区分マンションの特徴：入居付けがしやすく、当初は大規模な修繕が不要なため修繕積立金も低めに抑えられます。一方で、価格が中古に比べて高いため、利回りは低めになりやすい傾向があります。
中古区分マンションの特徴：価格が抑えられる分、利回りは新築より高くなりやすい一方、購入後すぐに修繕費が発生するリスクや、将来の大規模修繕に伴う一時金負担のリスクがあります。また、賃貸に出す前提で中古マンションを購入する場合、水回り設備の交換やエアコンの設置など、入居者を迎えるための改装工事が必要になることが多く、物件価格に加えてこの初期投資分も見込んでおく必要があります。
投資の視点では、単純な価格差だけでなく「利回り」と「修繕・空室リスク」のバランスで判断することが重要です。
京都市中心部は2007年施行の新景観政策により建物の高さが厳しく制限されており、新築マンションの供給が全国的に見ても限定的です。この結果、既存の中古マンションの希少性が保たれやすく、京都は「不動産価格が安定している都市」の一つとされています。
エリア選定では、投資目的に応じた使い分けが重要です。
学生需要を狙う場合は、対象エリアの大学に将来的な移転計画がないかも確認しておくと安心です。
新築・中古いずれの区分マンションでも、家賃保証（サブリース）付きで販売されるケースがあります。サブリースは空室リスクを軽減できる仕組みですが、以下のリスクがある点に注意が必要です。
サブリース契約を提案された場合は、必ず契約書の該当条項を確認し、不明点は書面で説明を求めることをおすすめします。
新築の区分マンションを現金一括で購入し、賃貸に出している方は少なくありません。ただし、同じ金額の自己資金があるからといって、それが必ずしも最も有利な選択とは限りません。
実例：弊社にご相談いただいたオーナー様のケース
区分マンションを現金で購入できるだけの資金をお持ちのオーナー様に対し、その資金で土地を現金購入し、建物の建築費用は金融機関からの融資でまかなって新築の賃貸マンションを1棟建てるプランをご提案しました。マンションのプランニングから入居者募集、入居後の建物管理までを弊社が一貫してサポートしています。
このオーナー様は、毎月の家賃収入が区分マンション1室を貸すよりも増えたことに加えて、借入をしたことが結果的に相続対策にもつながった点を評価されています。
相続税の観点でのメリット：一般的に、相続税の計算では土地は路線価、建物は固定資産税評価額をもとに評価されるため、実際に支払った金額よりも評価額が低くなる傾向があります。加えて、建築費用を借入金でまかなった場合、その借入残高は相続財産から差し引かれる負債として扱われるため、相続税の負担を抑える効果が期待できます。ただし、税務上の取り扱いは個々の資産状況や税制改正によって変わるため、具体的な相続対策については税理士など専門家にも確認しながら検討することをおすすめします。
弊社の見解：投資対象ごとの収益性・資産形成効果の傾向
弊社の経験則では、一般的に以下のような順序で収益性や資産形成の効果が高くなりやすいと考えています。
収益マンション（新築・中古）＞ファミリー向け分譲マンション＞貸家＞中古ワンルームマンション
ただし、この順序が誰にとっても最適とは限りません。まとまった自己資金があるか、金融機関から有利な条件で融資を受けられるかによって、最適な投資スタイルは変わります。自己資金が限られる場合はまず中古ワンルームマンションから始め、実績を積みながら融資枠を広げていくという進め方も選択肢の一つです。
つまり、①新築は空室リスクを抑えやすいが利回りは低め、中古は利回りが高い分修繕・改装リスクがあるという基本構造を理解すること、②新景観政策による供給制限という京都特有の事情を踏まえてエリアを選ぶこと、③サブリース契約のリスクと不透明な営業手法に注意すること、④自己資金の使い方次第では、区分マンションの現金購入以外に土地購入＋新築賃貸マンション建築という選択肢もあり、借入の仕方次第で相続対策にもつながる場合があること、の4点を押さえることが、京都で投資用マンションを安定的に運用するための鍵になります。
新築と中古、どちらが自分の投資方針に合っているかは、エリアの需要動向や融資条件まで踏まえた総合的な判断が必要です。京都特有の規制事情も踏まえたうえで、無理のない投資プランをご提案します。
京都の不動産投資のことなら、こちらまでお気軽にお問い合わせください。
Q. 京都の投資用マンションは新築と中古、どちらが利回りは高いですか？
A. 一般的に中古マンションの方が価格を抑えられる分、利回りは高くなりやすい傾向があります。ただし修繕費が発生するリスクもあるため、利回りだけで判断せず総合的に検討することが重要です。
Q. 京都で投資用マンションを選ぶ際、エリアはどう選べばよいですか？
A. 学生・単身者需要を狙うなら大学周辺、長期入居を狙うならファミリー層の多い住宅地エリアなど、投資目的に応じてエリアを使い分けることが重要です。
Q. サブリース（家賃保証）契約は安全ですか？
A. 空室リスクを軽減できる一方、保証家賃が見直される場合や解約条件が複雑な場合があるため、契約内容を必ず確認しましょう。
Q. 京都の不動産投資でよくある失敗にはどのようなものがありますか？
A. 空室リスクの見誤り、変動金利上昇による返済負担増、想定外の修繕費、そして想定利回りの根拠を確認せず契約してしまうケースが挙げられます。
Q. 京都は新景観政策があるとのことですが、投資にどう影響しますか？
A. 高さ規制により新築マンションの供給が限られているため、既存物件の希少性が保たれやすく、資産価値が安定しやすいとされています。
Q. 中古マンションを賃貸に出す場合、追加でどんな費用がかかりますか？
A. 水回り設備の交換やエアコンの設置など、入居者を迎えるための改装工事が必要になることが多く、新築に比べて初期投資がかさむ点に注意が必要です。
Q. 新築マンションを現金で買うのと、土地を買って賃貸マンションを建てるのはどちらが有利ですか？
A. 同じ自己資金でも、土地を現金で購入し建物の建築費用を借入でまかなうことで、区分マンション1室を貸すより家賃収入が増え、あわせて相続税評価を抑えられるケースがあります。ただし個々の資産状況によって最適な方法は異なるため、専門家に相談しながら検討することをおすすめします。
Q. 不動産投資は相続税対策になりますか？
A. 一般的に、土地は路線価、建物は固定資産税評価額で評価されるため、現金で保有するより相続税評価額を抑えられる傾向があります。借入金も負債として控除されるため、相続税の負担軽減につながるケースがあります。具体的な効果は資産状況によって異なるため、税理士への確認をおすすめします。
